Amarante Villas

Versão 2026.5

Termos e Condições Gerais para Locadores (Contrato de Plataforma)

Amarante Villas B.V.

Versão: 2026.5 | Válido a partir de: novembro de 2026

Artigo 1. Definições

Nos presentes termos e condições, os seguintes termos têm o seguinte significado:

  • Amarante Villas: A entidade exploradora da plataforma de arrendamento online, com sede nos Países Baixos e inscrita na Câmara de Comércio neerlandesa (Kamer van Koophandel).
  • Plataforma: O(s) website(s), aplicações digitais e sistemas da Amarante Villas através dos quais os alojamentos são apresentados, promovidos e reservados.
  • Locador: A pessoa singular ou coletiva (proprietário, gestor ou mandatário) que seleciona um Pacote para disponibilizar um ou mais alojamentos através da Plataforma.
  • Hóspede (Locatário): A pessoa singular ou coletiva que celebra uma reserva com o Locador através da Plataforma.
  • Pacote: A modalidade de serviço escolhida pelo Locador para a apresentação e mediação do alojamento, assente num modelo de comissão por reserva concretizada.
  • Contrato de Alojamento: O contrato de estadia definitivo que se estabelece direta e exclusivamente entre o Locador e o Hóspede.
  • Confirmação de Reserva: A comunicação digital na qual são definitivamente fixadas as datas de estadia acordadas, as especificações de pagamento e os dados do alojamento.

Artigo 2. Função da Amarante Villas (Mediação e Transparência)

  1. A Amarante Villas opera uma plataforma digital e atua exclusivamente como intermediária online e mediadora em nome e por conta do Locador.
  2. O Contrato de Alojamento é celebrado direta e exclusivamente entre o Locador e o Hóspede. A Amarante Villas não é, expressamente, parte no referido Contrato de Alojamento.
  3. A Amarante Villas não detém qualquer propriedade, posse, supervisão ou responsabilidade de exploração sobre os alojamentos disponibilizados.
  4. Em conformidade com o Regulamento europeu relativo às relações entre plataformas e empresas (Regulamento P2B), os principais parâmetros que determinam o posicionamento (ranking) dos alojamentos na Plataforma (tais como disponibilidade atual, avaliações, gestão do calendário e taxa de conversão) são aplicados de forma transparente e objetiva.

Artigo 3. Pacotes, Comissão, Faturação e Duração

  1. Para disponibilizar um alojamento através da Plataforma, o Locador ativa um Pacote. A disponibilização do alojamento processa-se exclusivamente com base num modelo de comissão; não são permitidas tarifas fixas de publicidade ou pagamentos adiantados por espaço publicitário.
  2. A percentagem de comissão acordada para o Pacote selecionado é claramente indicada antes da ativação e confirmada por e-mail.
  3. A comissão da Amarante Villas é calculada apenas sobre o preço de aluguer do alojamento (após eventual desconto), nunca sobre extras ou taxa turística, e é deduzida automaticamente do pagamento ao Locador por cada reserva concluída (pagamento líquido).
  4. Ao selecionar e ativar o Pacote, o Locador aceita os presentes Termos e Condições Gerais mediante confirmação ativa (caixa de seleção opt-in).
  5. Um Pacote ativado não tem data de caducidade fixa: o Pacote e o anúncio mantêm-se em vigor de forma contínua enquanto o anúncio estiver online. O contrato e o anúncio só podem ser cancelados em conformidade com o procedimento previsto no Artigo 10.
  6. Todas as taxas de comissão indicadas são em euros (€) e não incluem IVA, salvo indicação expressa em contrário.
  7. Faturação da comissão ao Locador: A Amarante Villas emite periodicamente uma fatura digital de comissão (ou nota de crédito/especificação de liquidação) ao Locador relativamente à comissão retida, para efeitos de contabilidade do mesmo, com a discriminação do IVA aplicável.

Artigo 4. Obrigações e Garantias do Locador

O Locador declara e garante que:

  1. É o legítimo proprietário do alojamento ou dispõe de plenos poderes por escrito para disponibilizar o alojamento em nome do proprietário;
  2. Todas as informações fornecidas no anúncio (incluindo imagens, descrições, comodidades, disponibilidade de calendário, preços e regras da casa) são exatas, atuais e não enganosas;
  3. O alojamento cumpre toda a legislação e regulamentação aplicáveis, incluindo regulamentos locais, fiscalização urbanística e habitacional, prazos máximos de arrendamento, bem como normas de segurança e proteção contra incêndios;
  4. Caso o município ou região imponha uma obrigação de registo, licenciamento ou comunicação prévia (como no âmbito da legislação de arrendamento turístico ou alojamento local), o Locador introduz corretamente o número de registo válido na sua conta e apresenta-o no anúncio.

Artigo 5. Propriedade Intelectual e Material Visual

  1. Concessão de licença: O Locador concede à Amarante Villas uma licença mundial, gratuita, não exclusiva, transmissível e irrevogável para utilizar, reproduzir e divulgar publicamente todas as fotografias, vídeos, textos e outros materiais publicitários carregados pelo Locador através da Plataforma e de canais de marketing externos (incluindo, designadamente, Google Ads, redes sociais, redes de publicidade e newsletters digitais) para efeitos de promoção do alojamento e da Plataforma.
  2. Garantia de direitos de autor e indemnização: O Locador garante expressamente que é titular de todos os direitos de autor, licenças ou autorizações por escrito necessários no que concerne ao material visual e textual fornecido (incluindo de fotógrafos ou estilistas externos). O Locador indemniza e isenta integralmente a Amarante Villas de quaisquer reclamações de terceiros (incluindo pedidos de indemnização por perdas e danos ou custas judiciais promovidos por fotógrafos ou titulares de direitos) por alegada violação de direitos de propriedade intelectual.

Artigo 6. Proibição de Contorno da Plataforma (Desintermediação)

  1. A Plataforma estabelece o contacto entre Locadores e Hóspedes e presta os seus serviços com base no modelo de comissão acordado. É expressamente proibido ao Locador contornar o sistema de reservas ou de pagamentos da Plataforma.
  2. Não é permitido ao Locador incluir nos textos públicos dos anúncios, fotografias, anexos ou através do sistema interno de mensagens, quaisquer dados de contacto direto (tais como números de telefone, endereços de e-mail, hiperligações, moradas físicas ou referências a um website próprio) antes da confirmação definitiva de uma reserva, com a finalidade ou o efeito de concretizar a reserva fora da Plataforma.
  3. Caso se verifique o contorno deliberado ou a tentativa de contorno, a Amarante Villas reserva-se o direito de desativar o anúncio com efeitos imediatos e de cobrar integralmente a comissão perdida, sem prejuízo do direito a ser indemnizada por demais prejuízos.

Artigo 7. Taxa Turística e Tributos Locais

  1. Responsabilidade própria e exclusiva: O Locador é, a todo o tempo, o único e exclusivo responsável pelo apuramento, retenção, declaração e liquidação atempada de todos os impostos e taxas locais aplicáveis, compreendendo expressamente a taxa turística municipal, tributos sobre segundas habitações e taxas ambientais locais.
  2. Inexistência de retenção ou liquidação automática: Salvo se a Amarante Villas tiver celebrado por escrito um acordo específico com o município em questão e o tiver comunicado explicitamente ao Locador, a Amarante Villas não cobra nem entrega a taxa turística em nome do Locador.
  3. Suporte informático: Caso a Plataforma disponha de funcionalidade que permita configurar uma taxa turística e calculá-la no valor da reserva, tal ferramenta atua unicamente como um mecanismo de cálculo administrativo. Os montantes recebidos são transferidos na totalidade para o Locador, cabendo a este proceder à respetiva entrega periódica junto da autoridade local.
  4. Isenção de responsabilidade: O Locador indemniza e isenta integralmente a Amarante Villas de quaisquer reclamações, liquidações adicionais, juros, coimas ou procedimentos judiciais promovidos por municípios, administrações tributárias ou entidades reguladoras decorrentes do não pagamento, liquidação tardia ou incorreta de tributos ou taxas (turísticas).

Artigo 8. Processamento de Pagamentos e Faturação aos Hóspedes

  1. Os pagamentos entre o Hóspede, a Amarante Villas e o Locador são efetuados através de um Prestador de Serviços de Pagamento (PSP) externo credenciado, como a Stripe, Mollie ou Online Payment Platform. O Locador aceita os termos e condições e os controlos de identificação (KYC / Know Your Customer) do PSP.
  2. Pagamento ao Locador: por cada reserva, o Locador recebe o preço de aluguer menos a comissão acordada do pacote escolhido, mais os extras e a taxa turística que lhe pertencem, menos os custos de transação do prestador de serviços de pagamento (como a Stripe) sobre os pagamentos do Hóspede. O Hóspede não paga custos de pagamento separados. A comissão, os custos de transação e o valor pago são apresentados por reserva na vista Pagamentos do portal do proprietário. O pagamento é efetuado, por defeito, 2 dias após a data de chegada do Hóspede, desde que a reserva esteja totalmente paga. A Amarante Villas pode suspender pagamentos em caso de suspeita fundamentada de fraude ou incumprimento grave.
  3. Faturação aos Hóspedes (B2C): A Amarante Villas emite aos Hóspedes particulares exclusivamente uma confirmação digital de reserva e de pagamento. A Amarante Villas não emite faturas com IVA aos Hóspedes relativamente ao alojamento, uma vez que o Contrato de Alojamento é celebrado diretamente entre o Hóspede e o Locador.
  4. Hóspedes empresariais (B2B): Caso um Hóspede solicite uma fatura corporativa oficial relativa à estadia, deverá solicitá-la diretamente ao Locador. O Locador é obrigado e tem legitimidade para emitir uma fatura dos custos da estadia mediante solicitação do Hóspede empresarial, desde que o Locador atue como sujeito passivo de IVA. Caso o Locador não seja sujeito passivo de IVA (por exemplo, enquanto particular ou ao abrigo do regime especial de pequenas empresas), não poderá ser emitida qualquer fatura com IVA, servindo a confirmação de reserva e de pagamento como comprovativo de quitação suficiente.

Artigo 9. Fornecimento de Dados e Obrigação de Comunicação DAC7

  1. Ao abrigo da legislação europeia (Diretiva UE 2021/514, DAC7), a Amarante Villas está legalmente obrigada a recolher dados de identificação, dados bancários, relatórios de transações e rendimentos de exploração dos Locadores e a comunicá-los anualmente à Autoridade Tributária.
  2. O Locador é obrigado a fornecer atempadamente e com veracidade através da Plataforma todos os dados exigidos (incluindo NIF/número fiscal ou de registo de pessoa coletiva, número de IVA, se aplicável, número de conta bancária, data de nascimento e dados de morada/prediais).
  3. Se o Locador não facultar estes dados após insistência reiterada, a Amarante Villas fica legalmente obrigada e habilitada a desativar os anúncios e/ou a suspender temporariamente os pagamentos até ao integral cumprimento da obrigação.

Artigo 10. Reservas, Cancelamentos e Litígios

  1. O Locador seleciona uma das políticas de cancelamento admitidas pela Plataforma. As condições em vigor no momento em que o Hóspede efetua a reserva são vinculativas para essa reserva em todas as circunstâncias.
  2. Quaisquer reclamações relativas à estadia, eventuais danos provocados no alojamento ou diferendos quanto a cauções devem ser solucionados diretamente entre o Locador e o Hóspede.
  3. A Amarante Villas pode, a pedido, intervir na facilitação de um acordo amigável, não assumindo, contudo, qualquer responsabilidade financeira ou jurídica por indemnizações, devoluções de cauções ou compensações.

Artigo 11. Política de Avaliações (Comentários e Classificações)

  1. Para assegurar a fiabilidade e a transparência, apenas os Hóspedes que tenham efetivamente reservado através da Plataforma e concluído a respetiva estadia podem submeter uma avaliação e classificação relativamente ao alojamento e ao Locador.
  2. A Amarante Villas não realiza uma triagem prévia das avaliações, reservando-se, todavia, o direito de recusar ou remover uma avaliação, de acordo com o seu exclusivo critério, caso esta:
  • Contenha dados pessoais ou informações confidenciais de terceiros;
  • Contenha linguagem grosseira, discriminatória, caluniosa ou difamatória;
  • Seja manifestamente inverídica em termos factuais ou utilizada como instrumento de coação/chantagem (por exemplo, para forçar reembolsos ou compensações indevidos);
  • Não diga respeito à estadia efetiva ou ao alojamento arrendado.
  1. O Locador reserva-se o direito de, a todo o tempo, publicar através da Plataforma uma resposta pública, profissional e respeitosa a uma avaliação divulgada.

Artigo 12. Âmbito da Prestação de Serviços e Apoio ao Cliente (Sem Piquete de Avarias)

  1. O apoio prestado pelo serviço de apoio ao cliente da Amarante Villas circunscreve-se estritamente à assistência administrativa e técnica respeitante à conta, à publicação de anúncios e à operacionalidade da Plataforma durante o horário normal de expediente.
  2. Inexistência de serviço de emergência ou piquete de avarias: A Amarante Villas não disponibiliza expressamente qualquer serviço permanente 24/7 de emergência ou piquete de avarias para incidentes físicos ou operacionais no local. O Locador (ou o seu gestor local designado) é, a todo o tempo, o único e exclusivo responsável pelo acolhimento presencial dos Hóspedes, entrega de chaves, resolução de avarias técnicas no alojamento e respetivas imediações (tais como avaria de equipamentos, ar condicionado, falhas de energia ou água e infiltrações) e pela gestão de situações de emergência.

Artigo 13. Limitação de Responsabilidade

  1. A Amarante Villas assume uma obrigação de meios para assegurar o funcionamento operacional, seguro e atualizado da Plataforma, não garantindo, contudo, a sua disponibilidade ininterrupta.
  2. A Amarante Villas não é, em circunstância alguma, responsável por danos, degradação, furto ou lesões corporais provocados por Hóspedes, por erros de preços ou de calendários inseridos pelo Locador (incluindo sobre-reservas/duplas reservas decorrentes de falhas de sincronização iCal), danos indiretos, lucros cessantes ou coimas estatais aplicadas ao Locador.
  3. A responsabilidade total da Amarante Villas perante o Locador estará sempre limitada ao valor que a Amarante Villas tiver recebido a título de comissão do respetivo Locador nos três (3) meses anteriores ao facto gerador, com um limite máximo de 1.000,- €.

Artigo 14. Duração, Desativação e Cessação da Colaboração

  1. Duração: O contrato e o Pacote selecionado entram em vigor no momento da sua aceitação e mantêm-se por tempo indeterminado enquanto o anúncio permanecer online.
  2. Rescisão por iniciativa do Locador: Se o Locador pretender retirar um anúncio ou cessar a colaboração, deverá solicitá-lo obrigatoriamente por escrito ao serviço de apoio ao cliente, enviando um e-mail para: owners@amarantevillas.com.
  3. Rescisão ordinária por iniciativa da Amarante Villas: A Amarante Villas reserva-se o direito de, a qualquer momento, denunciar a colaboração ou cessar a publicação de um alojamento mediante aviso prévio por escrito (por e-mail) de trinta (30) dias, em conformidade com a legislação europeia aplicável (Regulamento P2B).
  4. Cessação imediata e desativação pela Amarante Villas: A Amarante Villas reserva-se o direito de resolver o contrato com efeitos imediatos e/ou de desativar de imediato um anúncio, sem necessidade de interpelação prévia e sem qualquer obrigação de indemnização ou reembolso, caso:
  • O Locador incumpra culposamente os presentes termos ou as disposições legais e regulamentares vigentes;
  • Ocorram reclamações graves ou reiteradas e fundamentadas de Hóspedes relativas a segurança, higiene, distúrbios ou incumprimento reiterado de obrigações;
  • O Locador tente contornar o sistema de reservas ou de pagamentos da Plataforma, em violação do Artigo 6;
  • O Locador recuse ou omita o cumprimento de deveres legais de informação (incluindo a ausência ou desconformidade do número de registo municipal obrigatório ou o incumprimento continuado na comunicação de dados DAC7 em conformidade com o Artigo 9);
  • Exista suspeita fundamentada de fraude, dolo, insolvência ou de atuação lesiva da idoneidade e bom nome da Amarante Villas.
  1. Execução de reservas existentes: A cessação do contrato (independentemente de ocorrer por iniciativa do Locador ou da Amarante Villas) nunca exonera o Locador do dever de honrar, acolher e executar correta e pontualmente as reservas futuras já confirmadas, em conformidade com as condições acordadas.

Artigo 15. Alterações e Lei Aplicável

  1. A Amarante Villas reserva-se o direito de alterar os presentes termos e condições. Quaisquer alterações serão comunicadas com uma antecedência mínima de 14 dias antes da sua entrada em vigor, por e-mail ou através do painel de controlo (dashboard) (em conformidade com os prazos do Regulamento P2B). A utilização continuada da Plataforma é considerada aceitação tácita.
  2. O presente contrato e todos os litígios dele emergentes regem-se exclusivamente pelo direito neerlandês.
  3. Todos os diferendos serão submetidos exclusivamente à apreciação do tribunal neerlandês competente na comarca onde a Amarante Villas se encontra estatutariamente sediada.